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与委托代理人签订房屋买卖协议有效吗

发布日期:2019-04-02    作者:房产律师

赢利彩票 www.fasttripdeals.com   (为?;さ笔氯艘桨踩氨苊獠槐匾渍?,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告万先生起诉称:甲市XX路XX大楼1002房产即在甲市L有限公司名下,2004年8月3日,经法院民事判决书判决限令甲市L有限公司将诉争房产过户至甲省K发展公司(变更为甲省TK有限公司)名下,2005年1月11日,经法院民事裁定书裁定将甲市L有限公司名下的诉争房产办理过户给甲省K发展公司所有。2006年6月30日,法院向甲市房产局下达协助执行通知书,将登记在甲市L有限公司名下的位于甲市XX路XX大楼1002房产办理过户至甲省K发展公司名下?;谏鲜龇晌氖槿啡?,诉争房产实际为被告甲省K发展公司所有。2008年11月1日,被告甲省K发展公司与被告王先生签订《委托合同》及《委托书》,授权王先生对诉争房产享有签订、代收房款等权利,委托期限自2008年11月至办妥房屋过户手续时止。2008年11月26日,我与被告甲省K发展公司签订《房屋买卖协议》,由王先生签字,约定我向被告购买诉争房产,建筑面积172.96平方米,每平米1800元,总售价为311328元;约定我须在协议生效后三日内付清购房款;甲省K发展公司承诺办理产权过户。签订合同后我按约定支付了全部购房款,并接收了诉争房产入住至今,但因被告涉及欠税问题,一直未按协议约定为我办理过户手续。我为此多年来不停要求被告尽快办理过户手续,均无果。现在特请求:1、依法确认我与被告签订的《房屋买卖协议》有效;2、依法责令被告为我办理房产过户手续;3、诉讼费用由被告承担。
  二、被告辩称
  被告甲省TK有限公司答辩称:原告万先生与被告王先生于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》系双方恶意串通、损害我司合法权益的虚假、无效合同。2008年11月1日,我司作为甲方,被告王先生作为乙方,双方签订了《委托合同》,我司委托被告王先生代为出售XX大楼1002号房,该合同第四条第一项中约定“第三方与乙方签订上述房屋转让合同所付的购房款,应付给甲方在银行开设的账户上……”;2011年10月23日,我司与被告王先生就2008年11月1日所签订的《委托合同》有关事宜签订《委托合同补充协议书》,将XX大楼1002房出售的最低价格变更为2300元/㎡;2013年1月5日,我司与被告王先生就2008年11月1日所签订的《委托合同》有关事宜又再次签订《委托合同补充协议书》,将委托被告王先生代为出售XX大楼1002房的时间变更为“2013年1月5日至2013年5月15日止”;2014年3月18日,被告王先生与我司签订《房屋出租合同》,我司将XX大楼1002房出租给被告王先生,随后被告王先生按出租合同的约定向我司支付租金。在2013年1月5日前被告王先生并未将XX大楼1002出售给原告。如果2008年11月29日被告王先生已经将XX大楼1002代为出售给原告,被告王先生仍于2011年10月23日、2013年1月5日分别就XX大楼1002出售的有关事宜与我司签订补充协议,显然不符合逻辑!2008年10月30日,我司委托被告王先生出售XX大楼1002房时,约定的出售价格是1500元/㎡,现房产价格已大幅上涨,原告与被告王先生恶意串通,炮制了一份虚假的《房屋买卖协议》,并将签约时间倒签为2008年11月26日,伪造购房事实,企图以1700元/㎡的极低价取得我司的房产,从而损害我司合法权益。因此,《房屋买卖协议》系虚假、无效的合同。所以原告诉请将XX大楼1002房过户给原告没有任何的事实和法律依据。
  被告王先生答辩称:我是基于甲省K发展公司的委托,在代理期限与代理权限范围内,以委托人甲省K发展公司的名义与原告订立房屋买卖合同,由此产生的法律后果应直接归属于委托人甲省K发展公司。我作为代理人,并非《房屋买卖协议》中的任何一方,不受合同约束,原告应向甲省K发展公司主张自己权利。故请求人民法院驳回原告针对我的诉请。
  三、法院查明
  2001年6月27日,甲市XX路XX大楼1002号号房产登记在甲市L有限公司名下。2004年8月3日,就甲省K发展公司与甲市L有限公司房屋买卖合同纠纷一案中,法院判决甲市L有限公司将上述房屋产权过户至甲省K发展公司名下。该判决已经发生法律效力。
  2008年10月30日,甲省K发展公司向被告王先生出具《委托书》,甲省K发展公司委托王先生办理位于甲市XX路XX大楼1002房屋买卖事宜,具体事项包括签订上述房屋转让合同、房屋产权的交易、过户、完税、评估、代收房款等事宜;委托该房屋出让价1500元/㎡,甲省K发展公司不负责税费等费用;王先生在办理上述事项过程中所签署的有关文件和实施的行为甲省K发展公司均接受;委托期限至办完上述事项为止;附委托合同书(2008年11月1日签订,内容和委托书内容一致)。第三方与王先生签订上述房屋转让合同所付的购房款,应付给甲省K发展公司在银行开设的账户上,甲省K发展公司应及时向付款方(第三方或王先生)出具收据或发票;王先生必须在自己所得的“委托费用”中承担该房屋因转让、过户所产生的出售方所应负担的税款与费用,甲省K发展公司不负责其税费;委托期限自2008年11月至2009年12月(至办妥房屋过户手续时止);向第三方(购买方)宣示条款为甲省K发展公司收到全部房款后,如不及时出具收据或发票、未协助将其房屋过户给购买方,则该房屋属于购买方;王先生取得“委托费用”后,未及时支付该房屋因转让、过户所产生的出售方所应负担的税费与费用,办理过户手续,致使购买方的权益受损害时,应单独承担返还购买方的房款之义务;本合同双方签名、盖章并与甲省K发展公司另外给王先生出具的《委托书》一起成立并生效。
  2008年11月26日,被告王先生以甲省K发展公司(甲方)委托代理人的身份与原告(乙方)签订一份《房屋买卖协议》,约定甲方自愿将自有产权甲市XX路XX大楼1002房出售给乙方,建筑面积172.96平方米,每平方米1800元,总售价311328元;乙方须在本协议生效后三日内将购房款全部付清;甲方承诺,收到乙方购房款后,当即提供房产证和有关文件,由甲方委托人XX大楼管理处主任王先生办理产权过户,过户所需各种税费按国家规定双方各自承担。王先生在该合同落款甲方委托代理人处捺指印。
  2011年10月23日,甲省K发展公司与王先生签订一份《委托合同补充协议书》,约定甲省K发展公司委托王先生出售甲市XX路XX大楼1002号房最低价格为2300元/㎡,取消2008年11月1日签订委托合同所标的房屋买卖价格;2008年11月1日签订委托合同第三条委托费用:甲省K发展公司委托王先生售卖的甲市XX路XX大楼1002号房最低底价1500元/㎡同时作废。2013年1月5日,甲省K发展公司法定代表人和与王先生签订一份《委托合同补充协议书》,约定甲省K发展公司委托王先生出售甲市XX路XX大楼1002号房,经双方协商再次确认,委托出售房屋时间为2013年1月5日至2013年5月15日止,如王先生不能按照约定的时间内出售该两套房屋,委托合同将视为无效合同;王先生必须认真履行委托合同的有关条款,不得恶意拖延时间,不得弄虚作假损害甲省K发展公司利益,否则将赔偿甲省K发展公司损失的利益。2014年3月18日,甲省K发展公司法定代表人和与王先生签订一份《房屋出租合同》,约定出租甲市XX路XX大楼1002号房,2013年2月1日至2013年12月1日每套租金2000元/月;2014年每套每月租金2500元。2016年4月20日,原告向法院提起诉讼。诉讼中,王先生确认其已收到原告支付的全部购房款311328元。另查,登记在甲市L有限公司名下的甲市XX路XX大楼1002房产权证由原告持有,且该房屋由原告居住使用。2012年2月21日,甲省K发展公司经工商登记变更为甲省TK有限公司。
  四、法院判决
  1、确认原告万先生与被告甲省TK有限公司委托代理人王先生于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
  2、被告甲省TK有限公司、王先生须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告万先生将甲市XX路XX大楼1002房产权过户至原告万先生名下。
  五、律师点评
  房产纠纷律师靳双权认为:被告王先生以被告甲省TK有限公司委托代理人的身份与原告签订《房屋买卖协议》,在被告甲省TK有限公司授权范围内,该行为后果应由被告甲省TK有限公司承担。该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同。被告甲省TK有限公司辩称该合同是原告与被告王先生恶意串通签订的,未提交证据证明,不予采信。该合同约定:“甲方承诺,收到乙方购房款后,当即提供房产证和有关文件”,现涉诉房屋产权证由原告持有,且该房屋由原告居住使用,结合王先生确认其已收到原告支付的全部购房款事实,应认定原告已依约履行付款义务,被告甲省TK有限公司未依约办理过户,构成违约。该合同约定由王先生办理产权过户,王先生在该合同落款甲方委托代理人处捺指印,没有异议,故王先生亦应承担相应合同责任。原告的诉请,于法有据,予以支持。两被告间关于购房款交付争议属于委托合同纠纷范畴,当事人可另案处理。

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